2025 年上半年台灣商用不動產大解析：升息、通膨，錢都跑去哪了？
文章目錄
- 2025 年上半年商用不動產市場概況
- 科技業引爆工業地產大爆發！
- 台北市 A 辦租金為何漲不停？
- 壽險業都在買什麼？
- 專家分析與未來展望
- 常見問題一次解答
2025 年上半年商用不動產市場概況
2025 年上半年，在面對全球經濟不確定性、地緣政治風險及國內央行信用緊縮等影響下，台灣的商用不動產市場呈現出與住宅市場截然不同的樣貌。根據權威機構高力國際發布的《2025 年上半年台灣商用不動產市場展望》，總交易金額約為新台幣 572 億元，創下自 2021 年以來同期的新低紀錄。
這數據看起來確實有點冷，但仔細分析後會發現，市場並非全面停滯。主要原因在於投資型買家普遍趨向保守，觀望氣氛濃厚，使得自用型企業成為了這波市場的主力買盤。像是和碩、台灣美光等科技巨頭，都在這段期間積極透過資產重組或直接購置來滿足其營運需求，而非以獲利為主要目的。
這說明了什麼？在經濟充滿挑戰的時刻，企業更傾向於將資金投入到能直接產生效益的不動產，而不是純粹的投資標的。
科技業引爆工業地產大爆發！
儘管整體市場交易量縮減，但工業不動產（包含廠房、廠辦、倉儲）卻展現出驚人的市場韌性。
上半年工業地產的交易金額高達 448 億元，占總交易額的 78%！這背後的剛性需求主要來自於科技業、製造業的擴廠與升級。在半導體產業持續蓬勃發展、AI 應用帶動相關產業鏈的需求下，企業對於現代化、高效率的廠房及倉儲空間需求只增不減，這也讓工業不動產成為 2025 年上半年商用不動產市場中最亮眼的明星。
台北市 A 辦租金為何漲不停？
與交易市場的清淡不同，台北市 A 級辦公室的租金卻逆勢上漲，甚至在第二季創下近三年半以來淨去化量的新高。
這又是為什麼呢？答案就在於企業的辦公室優質化、ESG（環境、社會、治理）需求。隨著企業對企業形象、員工福祉及永續發展的日益重視，許多公司寧願花更高的租金，也要搬進具備交通優勢、節能效益的新大樓。這不僅有助於招募人才、提升競爭力，更能降低長期的營運成本。
不過，這波漲勢能否持續下去，仍是一個待觀察的課題。根據戴德梁行的報告，未來幾年台北市中心、南港及北士科將有大量新辦公大樓供給釋出，這可能會拉高空置率，進而對租金造成壓力。
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壽險業都在買什麼？
在市場充滿變數的環境下，壽險業等大型機構投資人依然是不動產市場的重要買家。他們偏好的是什麼樣的標的呢？
以富邦人壽在今年上半年以新台幣 28 億元購入「星聚點KTV 台北旗艦館」為例，這筆交易背後，顯示出壽險業仍持續尋找具有穩定收益與增值潛力的優質標的。這塊房產位於大稻埕商圈，周邊觀光人潮多，未來還有捷運民生汐止線及台北車站雙子星大樓等建設利多加持，預估投報率約 3%。這類帶有長期租約、地段精華的不動產，正是壽險業鎖定的目標。
專家分析與未來展望
總體而言，2025 年上半年商用不動產市場呈現出「量縮價穩」的格局。在信用緊縮、經濟前景不明的背景下，投資型買盤保持觀望，而自用型買家及壽險公司則成為市場的支柱。
下半年商用不動產市場能否回溫，將取決於多項因素，包括全球經濟情勢、利率政策走向以及國內企業的投資信心。不過，可以確定的是，具有剛性需求的工業不動產，以及能滿足辦公室優質化需求的A 辦，仍將是市場上的熱門標的。
常見問題一次解答
2025 年上半年台灣房地產市場是買方市場還是賣方市場？
- 住宅市場在政府打房、央行升息的影響下，整體買氣確實降溫，部分區域買賣雙方仍在拉扯，但議價空間略為增加。
- 商用不動產則因自用買家與大型機構的剛性需求，特定標的仍有穩定交易價格，呈現「量縮價穩」的態勢。
如何評估辦公室的租金行情？
- 評估辦公室租金，除了地點和坪數，還需考慮大樓等級、屋齡、公共設施、樓層、景觀、以及是否符合ESG 趨勢等因素。您可以參考各大不動產仲介公司定期發布的市場報告。
商用不動產的投報率怎麼算？
- 投報率的公式為：(年租金收入 - 相關費用) / 購買總價。例如，如果年租金為 100 萬，相關費用為 10 萬，購買總價為 3000 萬，則投報率為：(100 - 10) / 3000 = 3%。請注意，這只是簡單計算，實際狀況會更複雜。
為什麼壽險公司偏愛購買不動產？
- 壽險公司因為有大量的保費收入，需要尋求穩定且長期的投資標的，而不動產，特別是具有長期租約的精華地產，能提供穩定的現金流與抗通膨的潛力，因此成為他們的熱門選項。
看完這篇深度解析，你是不是對商用不動產有更進一步的認識了呢？無論是工業不動產的蓬勃發展，還是A 辦租金的逆勢上漲，都顯示出不動產市場的多元與複雜性。
你有過什麼樣的不動產投資經驗嗎？或者對於下半年的不動產市場有什麼看法呢？歡迎在下方留言和我們分享！
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